به گزارش حیات به نقل از ایرنا، گرگان به عنوان مرکز استان گلستان و دومین شهر پرجمعیت شمال کشور، سالهاست با چالش توسعه فضایی روبهرو است که از یک طرف رشد جمعیت، افزایش تقاضای مسکن و جهش قیمت زمین فشار مضاعفی بر بازار مسکن وارد کرده و از سوی دیگر وجود جنگلهای هیرکانی، اراضی کشاورزی و محدودیتهای طبیعی، امکان گسترش بیرویه شهر را محدود ساخته است.
همین شرایط موجب شده موضوع توسعه عمودی و ساخت ساختمانهای بلندمرتبه بیش از هر زمان دیگری در دستور کار برنامهریزان شهری قرار گیرد.
بلندمرتبهسازی؛ راهکاری برای کمبود زمین
مدافعان طرح معتقدند گرگان دیگر ظرفیت توسعه افقی گسترده را ندارد و ادامه این روند به معنای بلعیده شدن زمینهای کشاورزی و افزایش هزینههای خدماترسانی خواهد بود.
معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری گلستان در گفتوگو با خبرنگار ایرنا تاکید کرد: بلندمرتبهسازی در گرگان یک تصمیم شخصی یا مقطعی نیست بلکه بر پایه مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری کشور دنبال میشود.
سیدمهدی مهیایی گفت: ضوابط عام بلندمرتبهسازی نخستین بار در سال ۱۳۹۷ ابلاغ و در سال ۱۳۹۹ اصلاح شد که در این اصلاحیه استانهای شمالی به دلیل محدودیت زمین و ضرورت حفاظت از اراضی کشاورزی، مشمول شرایط ویژه شدند.
وی با اشاره به طی شدن مراحل قانونی طرح افزود: طرح بلندمرتبهسازی گرگان از کمیتههای فنی، کمیسیون ماده پنج، کارگروه زیربنایی و شورای برنامهریزی و توسعه استان عبور کرده و اکنون برای تصمیمگیری نهایی در اختیار شورای عالی شهرسازی و معماری کشور قرار دارد.
وی معتقد است افزایش قیمت زمین و مسکن در گرگان، استفاده از ظرفیت توسعه عمودی را به یک ضرورت تبدیل کرده و میتواند بخشی از فشار بازار مسکن را کاهش دهد.
مهیایی افزود: در فرایند بررسی طرح گرگان نیز موضوعاتی مانند مسیر باد غالب، حریم آبهای سطحی، مناطق حفاظتشده، اراضی کشاورزی، پوشش گیاهی، مخاطرات طبیعی، ظرفیت زیرساختی و مسائل زیستمحیطی بهصورت کامل مورد بررسی قرار گرفته است.
وی تصریح کرد: برخی ادعاها درباره انسداد کریدورهای هوایی یا افزایش آلودگی هوا ناشی از اجرای این طرح پشتوانه کارشناسی ندارد زیرا همین ضوابط در سطح ملی و برای تمامی استانها تدوین شده و مورد تایید دستگاههای تخصصی قرار گرفته است.
معاون هماهنگی امور عمرانی استانداری گلستان با اشاره به محدودههای پیشنهادی اجرای طرح گفت: سه پهنه شامل بخشهایی از شرق گرگان، محدودهای از محور صیاد شیرازی و بخشی از محور ولیعصر تا قبل از پل سیدمسعود و محدوده شرق گرگان در حوالی محور طبیعت و کمربندی برای مطالعه و اجرای طرح پیشنهاد شده و برخلاف برخی برداشتها، هیچیک از این پهنهها در محدوده جنگلی و انبوه ناهارخوران قرار ندارند.
مهیایی ادامه داد: براساس ضوابط پیشنهادی، برای زمینهای هزار تا ۲ هزار مترمربع امکان ساخت تا ۱۰ طبقه، برای زمینهای ۲ تا سه هزار مترمربع تا ۱۲ طبقه و برای زمینهای بیش از سه هزار مترمربع حداکثر تا ۱۵ طبقه پیشبینی شده است.
اما در سوی دیگر ماجرا، کارشناسان محیطزیست معتقدند هرگونه تغییر در الگوی توسعه شهری باید با دقت و حساسیت ویژه همراه باشد.
معاون محیطزیست طبیعی و تنوع زیستی اداره کل حفاظت محیطزیست گلستان در نشست خبری اخیر خود هشدار داد که اجرای بلندمرتبهسازی در برخی پهنهها میتواند بر کریدورهای هوایی شهر اثرگذار باشد و در بلندمدت پیامدهایی برای کیفیت هوا، تعادل دمایی و مصرف انرژی به همراه داشته باشد.
سیدمجتبی حسینی اظهارکرد: محیطزیست گلستان با اجرای طرح در محور ناهارخوران موافق نیست و نگرانیهایی درباره منابع آب، فرسایش خاک، فرونشست زمین و تغییرات اقلیمی محلی وجود دارد.
با این حال بررسی مکاتبات رسمی نشان میدهد نگاه محیطزیست به موضوع، مخالفت مطلق با اصل بلندمرتبهسازی نیست چرا که در برخی اسناد، موافقت مشروط با اجرای طرح در برخی پهنهها اعلام شده و رعایت الزامات محیطزیستی به عنوان پیششرط اجرای پروژه مورد تاکید قرار گرفته است.
از جمله این اسناد، نامه شماره ۳۹۴۸۸/۲۲۱/۱۴۰۴ مورخ اول اردیبهشت ۱۴۰۴ ادارهکل حفاظت محیط زیست گلستان خطاب به مدیرکل راه و شهرسازی استان است که در آن ضمن هشدار نسبت به تشدید مشکلات ترافیکی و پیامدهای احتمالی آن بر کیفیت هوای شهر در برخی معابر گرگان، تاکید شده هرگونه ساختوساز بلندمرتبه در محورهای مورد نظر باید با رویکرد کاهش معضلات موجود و در چارچوب اهداف گردشگری منطقه انجام شود.
در این نامه همچنین درباره سایر پهنههای پیشنهادی، موافقت مشروط با طرح مشاور اعلام شده و رعایت الزامات زیستمحیطی از جمله مدیریت فاضلاب و پسماند، تامین سرانه استاندارد فضای سبز و الزامات مندرج در قانون هوای پاک مورد تاکید قرار گرفته است.
همین موضوع نشان میدهد اختلاف موجود بیش از آنکه بر سر اصل بلندمرتبهسازی باشد، بر سر محل اجرا، نحوه اجرا و میزان رعایت ضوابط فنی و محیطزیستی است.
بر این اساس هرچند محیط زیست گلستان نسبت به اجرای بلندمرتبهسازی در برخی محورهای خاص شهر گرگان ملاحظات و هشدارهایی مطرح کرده اما بندهای این مکاتبه رسمی نشان میدهد رویکرد این دستگاه بیش از آنکه مبتنی بر مخالفت مطلق با اصل بلندمرتبهسازی باشد بر رعایت ضوابط زیستمحیطی و مدیریت پیامدهای احتمالی اجرای این طرح متمرکز است.
در این میان معاون معماری و شهرسازی وزیر راه و شهرسازی نیز تلاش کرده نگاه متعادلتری به موضوع ارائه دهد.
غلامرضا کاظمیان معتقد است بلندمرتبهسازی نه ذاتاً خوب است و نه ذاتاً بد؛ بلکه ابزاری برای مدیریت توسعه شهری است که بسته به محل اجرا و کیفیت مدیریت آن میتواند به فرصت یا تهدید تبدیل شود.
وی تاکید کرد: در شهرهای شمالی کشور به دلیل ارزش بالای زمینهای کشاورزی و محدودیت توسعه افقی، نمیتوان این گزینه را نادیده گرفت اما هرگونه تصمیمگیری باید مبتنی بر مطالعات کارشناسی باشد.
بر همین اساس، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با کلیات طرح گرگان موافقت کرده اما درباره برخی پهنههای پیشنهادی هنوز تصمیم نهایی نگرفته و مقرر شده اعضای شورا با حضور میدانی در استان، بررسیهای تکمیلی را انجام دهند.
نگاه فعالان صنعت ساختمان
در کنار مدیران و کارشناسان محیطزیست، فعالان صنعت ساختمان نیز از زاویه دیگری به موضوع نگاه میکنند.
رییس هیات مدیره انجمن انبوهسازان گلستان معتقد است توسعه افقی شهرها در شرایط فعلی هزینههای سنگینی به مدیریت شهری تحمیل میکند.
سیدمحمد مرتضوی گفت: تامین زیرساختهایی مانند آب، برق، گاز، راه و خدمات شهری در مناطق جدید هزینههای بسیار بالایی دارد و در برخی موارد با هزینه ساخت مسکن برابری میکند.
وی تاکید کرد: بلندمرتبهسازی باید تنها در مناطقی اجرا شود که ظرفیت ترافیکی، خدماتی و زیرساختی لازم را داشته باشند.
به اعتقاد مرتضوی، استفاده از ظرفیتهای درونی شهر میتواند از گسترش ساختوسازهای غیرمجاز در حاشیه شهر جلوگیری کرده و در میانمدت بر کنترل قیمت زمین اثرگذار باشد.
مرتضوی با اشاره به برخی انتقادها نسبت به بلندمرتبهسازی گفت: مخالفان این طرح عمدتا نگرانیهایی در حوزههای اجتماعی و شهری مطرح میکنند اما توسعه افقی شهرها نیز تبعات قابل توجهی به همراه دارد. گسترش بیرویه محدودههای شهری زمینهساز شکلگیری ساختوسازهای فاقد کیفیت، بدون رعایت مقررات ملی ساختمان و حتی در برخی موارد بدون اخذ مجوزهای قانونی میشود که در زمان وقوع بحرانهای طبیعی میتواند آسیبهای اجتماعی و اقتصادی گستردهای ایجاد کند.
وی درباره وضعیت بلندمرتبهسازی در شهرهای استان گلستان نیز گفت: همه شهرهای استان ظرفیت اقتصادی و فنی لازم برای اجرای چنین پروژههایی را ندارند. در شرایط فعلی، گرگان و تا حدودی برخی مناطق شهر گنبدکاووس از ظرفیت مناسب برای اجرای پروژههای بلندمرتبهسازی برخوردار هستند. در سایر شهرها، هزینههای ساخت از قیمت فروش واحدهای مسکونی پیشی گرفته و اجرای چنین طرحهایی از توجیه اقتصادی کافی برخوردار نیست.
رییس هیات مدیره انجمن انبوهسازان گلستان علت اجرایی نشدن برخی طرحهای بلندمرتبهسازی طی سالهای گذشته در گرگان را اختلافنظر بین دستگاههای اجرایی، نهادهای تصمیمگیر و برخی گروههای ذینفع عنوان کرد و افزود: طولانی شدن فرایندهای تصمیمگیری، اجرای این طرحها را با تاخیر همراه کرده در حالی که توجه به ظرفیتهای درونی شهرها میتواند از گسترش ساختوسازهای غیرمجاز در حاشیه شهرها جلوگیری کند.
به گزارش ایرنا، در حالی که گرگان علاوهبر قرار گرفتن در جمع ۱۰ شهر گران کشور در حوزه مسکن، دومین شهر پرجمعیت شمال کشور نیز محسوب میشود اما میزان وسعت و محدوده شهری آن با جمعیت موجود همخوانی ندارد طوریکه این شهر از لحاظ مساحت از برخی شهرهای همجوار شمالی همچون ساری، آمل و بابل کوچکتر است که در همین راستا موافقان این طرح، بلندمرتبهسازی را راهکاری برای کنترل گسترش افقی شهر، جذب سرمایهگذاری و استفاده بهینه از زمین میدانند و مخالفان نسبت به پیامدهای احتمالی آن بر محیطزیست، ترافیک و سیمای شهری هشدار میدهند.
موافقان بلندمرتبهسازی میگویند رشد قیمت زمین و مسکن در سالهای اخیر، ضرورت استفاده از ظرفیتهای توسعه عمودی را افزایش داده و میتوان با تعیین پهنههای مشخص و رعایت ضوابط ملی، بخشی از نیازهای توسعهای شهر را پاسخ داد. آنها همچنین کاهش فشار بر اراضی کشاورزی، افزایش بهرهوری زمین، رونق سرمایهگذاری و توسعه صنعت ساختمان را از دیگر فواید اجرای بلندمرتبهسازی در گرگان میدانند.
با این حال عدهای دیگر معتقدند بلندمرتبهسازی بدونهزینه نیست و اجرای این طرح بدون مطالعات دقیق میتواند پیامدهایی مانند افزایش بار ترافیکی، فشار بر زیرساختهای آب و فاضلاب، تغییر سیمای شهری و نارضایتی اجتماعی را به دنبال داشته باشد به همین دلیل، موفقیت چنین طرحهایی وابسته به رعایت دقیق ضوابط فنی، زیستمحیطی و خدماتی است.
همچنین نگرانی دیگر منتقدان طرح بلندمرتبهسازی در گرگان به مباحث محیطزیستی باز میگردد. آنها معتقدند در شهرهایی که دارای کریدورهای باد، چشماندازهای طبیعی یا حساسیتهای اکولوژیک هستند بلندمرتبهسازی میتواند موجب بروز آلودگی هوا شود.
با همه این تفاسیر، گرگان برخلاف بسیاری از شهرهای کشور به دلیل وجود جنگلهای هیرکانی و اراضی مرغوب کشاورزی امکان توسعه نامحدود افقی را ندارد که همین محدودیتها سبب شده سیاستگذاران شهری در سالهای اخیر بیش از گذشته به توسعه عمودی فکر کنند.
شورای عالی معماری و شهرسازی مصوب کرده همه شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت و همچنین شهرهای استانهای شمالی دارای طرح بلندمرتبهسازی باشند تا تقاضای موجود در این بخش به صورت ضابطهمند مدیریت شود با این حال این شورا تاکید کرده که شمال کشور به دلیل حساسیتهای زیستمحیطی، یک الگوی خاص میطلبد و برای جلوگیری از بلعیدن زمینهای کشاورزی و باغها، در حال بررسی پهنههای مجاز برای بلندمرتبهسازی در کل استانهای شمالی است.
گلستان در سالهای اخیر تجربه مناقشات مشابهی را در پروژههایی همچون تلهکابین گرگان، طرح گردشگری آشوراده و برخی طرحهای عمرانی و سرمایهگذاری دیگر پشت سر گذاشته است؛ پروژههایی که موافقان آنها معتقد بودند، میتوانست به رونق اقتصادی، توسعه گردشگری و افزایش اشتغال در استان کمک کنند اما به دلیل طرح ملاحظات و دغدغههای زیستمحیطی، فرایند اجرایی آنها با چالشهای متعدد روبهرو شد.
در مقابل، مسوولان و کارشناسان حوزه محیط زیست همواره تاکید کردند که مخالفتهای مطرح شده نه از سر مخالفت با توسعه بلکه با هدف جلوگیری از آسیب به منابع طبیعی، اکوسیستمهای حساس و سرمایههای بیننسلی استان بوده با این حال، منتقدان این رویکرد معتقدند طولانی شدن فرایند تصمیمگیری و نبود اجماع میان دستگاههای اجرایی در برخی موارد موجب از دست رفتن فرصتهای سرمایهگذاری و کاهش انگیزه بخش خصوصی برای ورود به پروژههای بزرگ شده است.
اکنون نیز با مطرح شدن موضوع بلندمرتبهسازی در گرگان بار دیگر همان دوگانه قدیمی «توسعه یا ملاحظات زیستمحیطی» در فضای کارشناسی و رسانهای استان شکل گرفته است. موافقان طرح میگویند استانهای همجوار شمالی طی سالهای گذشته تجربه اجرای پروژههای مشابه در حوزه گردشگری، ساختوساز و توسعه شهری را پشت سر گذاشتند و گلستان نباید به دلیل اختلافنظرهای طولانی از رقابت توسعهای منطقه عقب بماند.
مهمترین مطالبه امروز دلسوزان و فعالان و مسوولان حوزه سرمایهگذاری نه حذف ملاحظات زیستمحیطی بلکه ایجاد سازوکاری شفاف، سریع و مبتنی بر اجماع کارشناسی برای تصمیمگیری درباره پروژههای کلان است چراکه از نگاه آنها توسعه پایدار زمانی محقق میشود که هم منافع اقتصادی و هم الزامات محیط زیستی به صورت همزمان مورد توجه قرار گیرد و هیچیک قربانی دیگری نشود.
نظر شما